[펌-네이버뉴스-근저당설정권] 부동산 대출 관련 포괄근담보 설정 조심!!!

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대출 안고 집살 때 ‘포괄근담보’ 조심 또 조심!

기사입력 2006-12-18 10:56 |최종수정2006-12-18 10:56

기존 대출금을 떠안고 부동산을 매수하고자 할 때 수익성과 안정성 등 투자가치를 따져보는 것도 중요하지만, 무엇보다 매매계약 전에 해당 금융기관을 찾아 기존 대출승계조건을 철저히 검증하자. 또 부동산매매 후 반드시 채무명의자를 변경해야 한다. 이후 내 부동산을 지키고, 다리를 쭉 펴고 잘 수 있다.

많은 사람들이 ‘집에 울고, 집에 웃는’ 상황을 맞고 있다. 부동산 광풍은 이제 대한민국 사회에서 보통명사가 돼 버린 듯하다. 어느새 우리가 부동산에 대해 사전적 의미만 갖고 이해하기에는 한계가 있음을 오히려 한참 뒤늦게 인식하게 된다. 차라리 시장을 ‘붕붕’ 떠다니는 ‘부동(浮動;floating)산’으로 불러야 할 시점이 됐다는 게 일반론이다.

이런 가운데 미래를 준비해야 하는 소시민은 알뜰살뜰 모은 자금과 금융기관 대출금을 합해 평생 소원이던 내 집(기타 부동산)을 마련해야만, 그나마 답답한 마음을 달랠 수 있으리라 판단하고 무작정 실행에 옮긴다.

어려운 경제환경 속에서도 다가올 희망을 떠올리며 ‘안쓰고, 안먹고’ 열심히 저축해 어느 정도 모은 자금을 들고 마땅한 매물을 탐색한다. 물론 이때부터 부동산 전문가와 호흡을 같이 한다. 밤을 지새며 수익성과 안정성 등 투자가치를 꼼꼼히 따져본 후 자금조달 계획을 세워본다.

하지만 손에 쥔 내 돈만으로는 괜찮은 집을 잡기에는 여전히 아득한 거리가 존재한다. 신규 대출을 받기 위해 복잡한 서류를 챙기느니 시장에서 통용되는 기존 대출을 안는 방식이 수월하겠다 싶어 조건이 좋은 매물을 덥썩 잡는다.

무심코 흘려버린 대출승계조건은 이때부터 문제로 비약한다. 새 집을 구입해 등기이전을 했더라도 기존 대출약정시 정해진 담보책임 범위에 따라 이전 소유자의 채무불이행 책임을 연대해 부담해야만 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 매수자는 이에 대한 철저한 확인작업을 선행해야 한다.

대출승계조건은 집중확인 대상

최근 금융감독원 분쟁조정 사례에 따르면 ‘동대문시장에서 새벽 옷장사로 6억 원을 번 차돌이’는 바다가 내려다보이는 산기슭에 위치한 별장을 사는 게 최대 목표였다. 그토록 바랐던 별장마련 꿈에 부풀어 있는 차돌이.

발걸음도 가볍게 부동산 중개업소를 찾아 상담을 시작했다. 공인중개사는 시세 10억 원짜리 별장이 있는데, A은행에 6억 원 근저당이 설정돼 있지만 현재 남아있는 대출은 4억 원뿐이라고 말했다. 차돌이는 남아있는 은행대출 4억 원을 떠안는 조건으로 그 별장을 구입했다.

이후 옷장사가 잘돼 4억 원을 추가로 번 차돌이는 별장을 구입할 때 떠안은 대출금 4억 원을 모두 갚을 경우, 별장에 설정된 근저당을 해지할 수 있다고 생각하고 A은행을 찾았다.

그러나 A은행 직원은 “이 별장은 전 소유자가 채무자인 ‘포괄근담보’로 6억 원까지 근저당이 설정돼 있고, 전 소유자는 현재 A은행으로부터 9억 원을 빌린 상태이기 때문에 ‘담보포괄범위 금액’인 6억 원을 모두 갚아야 근저당을 풀어줄 수 있다”고 말했다.

‘포괄근담보’, ‘한정근담보’, ‘특정근담보’ 이해해야

통상 부동산등기부에는 은행 등이 근저당권을 설정한 담보금액이 얼마인지는 기재돼 있지만 ‘담보포괄범위’(전문용어로는 ‘피담보채무의 범위’라 한다)에 대한 설명은 빠져있다. 일반적으로 부동산을 금융회사에 담보로 제공할 때 근저당권 설정계약서에 피담보채무의 범위를 ‘포괄근담보’, ‘한정근담보’, ‘특정근담보’ 등 중에서 하나를 선택해 기재한다.

'포괄근담보’는 ‘채무자의 현재 및 미래의 모든 대출에 대해 담보설정액 범위 내(전문용어로는 ‘채권최고액’이라 한다)에서 담보책임을 부담하겠다‘는 의미다. 또 ’한정근담보‘는 ’채무자의 현재 및 미래의 한정된 대출(예 : 어음할인, 외환거래 등)에 대해 담보설정액 범위 내에서 담보책임을 부담하겠다‘는 뜻이다.

이와 함께 '특정근담보'는 '채무자의 특정한 대출(예: 2002년 6월 1일자 일반자금 대출 2000만 원)에 대해 담보설정액 범위 내에서 담보책임을 부담하겠다'는 말이다.

한편 특정한 대출에 대해 담보책임이 존재하는 ‘특정근담보’로 근저당을 설정한 경우 채무자가 해당 대출금을 모두 상환하면 ‘담보효력’도 함께 소멸되지만, 채무자가 동일한 담보물로 다시 대출을 받고자 하더라도 재차 근저당을 설정해야 하는 절차상 번거로움이 있다.

반면 '포괄근담보'로 담보를 제공하면 개별 대출금을 상환하더라도 담보효력에는 영향을 미치지 않기 때문에 ‘대출­상환­ 재대출’ 등 반복적으로 대출거래가 이루어지는 경우 ‘포괄근담보’로 담보를 제공하면 실생활에서 편리하다.

부동산 장점과 기존 금융문제 동시 관심 ‘중요’

이 사건 사례에서 등장한 별장은 채무자를 전 소유자로, 피담보채무범위를 ‘포괄근담보’로, 채권최고액을 6억 원으로 맞춰 A은행에 담보로 제공됐기 때문에 전 소유자가 A은행에서 빌린 돈 중 6억 원 범위 내에서 담보책임이 존재한다.

이런 가운데 차돌이는 “A은행에 담보 제공된 금액은 6억 원이지만 남아 있는 대출금이 4억 원 뿐”이라는 공인중개사의 말만 믿고 잔여대출금 4억 원을 떠 안는 조건으로 전 소유자에게 현금 6억 원을 주고 별장을 구입한 상황이다.

물론 해당 공인중개사의 물건 관련 사전 브리핑이 거짓이었다고 단정하기는 어렵다. 공인중개사는 “전 소유자가 A은행에서 5억 원을 대출받으면서 별장에 6억 원의 근저당을 설정해주었고, 그 대출은 현재 4억 원이 남아 있다”는 뜻으로 매수희망자인 차돌이에게 설명했지만 별장에 설정된 근저당의 담보책임의 포괄범위에 대해서는 자세히 설명해 주지 않은 것으로 추정되기 때문이다.

결론적으로 차돌이는 별장을 구입하면서 전 소유자의 A은행 대출금 중 6억 원을 떠안은 꼴이 돼 시세인 10억 원보다 더 높은 12억 원에 별장을 구입한 것으로 볼 수 있다.

은행 등 금융기관에 담보로 제공된 부동산을 구입할 때는 매매계약서를 작성하기 전에 전 소유자와 함께 해당 금융기관을 찾아가 구입하고자 하는 부동산과 관련된 대출금액이 얼마인지 여부를 반드시 서면으로 확인받아야 한다.

매매후 채무명의자는 반드시 변경해야 안심

또 담보로 제공된 부동산을 구입한 이후 채무자 명의를 즉시 변경해야 안전하다. 왜냐 하면 신 소유자가 매매를 통해 떠안은 대출의 원리금을 잘 상환하더라도 구입한 부동산이 ‘포괄근담보’ 또는 ‘한정근담보’로 근저당이 설정됐다면, 해당 금융기관은 기존 채무자의 다른 대출이 연체됐을 경우 신 소유자가 구입한 부동산에 담보책임을 물어 경매처분할 권리가 있기 때문이다.

한편 금융기관에 담보로 제공한 부동산을 타인에게 매도한 경우에도 매매잔금을 받음과 동시에 신 소유자와 함께 금융회사를 방문, 관련 대출금의 채무자 명의를 신 소유자로 변경하는 것이 향후 분쟁을 예방할 수 있는 길이다. 만일 부동산을 매도한 후 채무자 명의를 변경하지 않은 상태에서 신 소유자가 매매로 인수한 잔여 대출금의 원리금을 납기일에 맞춰 납부하지 않아 연체가 발생한다면, 해당 금융기관은 채무명의인 전 소유자에게 변제를 독촉할 수 있기 때문이다.

「기사에 등장한 사건상황은 금융감독원 분쟁조정실 ‘분쟁조정사례’중 실제 사례임」

┃국정넷포터 김찬훈 (custar@nate.com)

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